ファーストブラザーズ（3454）2026年11月期第3四半期決算分析――前半で稼ぐ年と読みました

はじめに

ファーストブラザーズは、自分のお金で賃貸用の建物を買い、手を入れて貸す会社です。値打ちが高まったところで、別の投資家に譲ります。狙うのは都心の大型ビルではありません。件数の多い中小型の物件で、首都圏の外にも買いに行っています。

入居している人から見れば、ただの大家さんです。その建物を最後に引き取るのは、家賃収入が欲しい投資家です。

ほかに、投資家のお金を預かって大型の不動産を運用する仕事と、ホテルや旅館を切り盛りする仕事があります。建物と一緒に引き継いだ、飲み物を醸造する小さな事業まで抱えています。地域のために残した、と短信にあります。

10月9日に出た第3四半期決算です。12月から8月までの9か月を並べます。

純利益が経常利益より大きい決算です。普通は逆なので、そこから調べ始めました。

純利益を押し上げたのは、特別利益に入った固定資産売却益11億7,400万円です。前年の同じ時期は1億5,137万円でした。

税金を引く前の利益は34億7,998万円です。そのうち3分の1ほどがこの売却益です。11億7,400万円を34億7,998万円で割って出しました。

引っかかったのは、売った物件の帳簿上の置き場所です。この会社の本業で扱う物件は、貸借対照表の「販売用不動産」に入っています。それを譲れば売上になります。今回の11億7,400万円は、そちらの話ではありませんでした。

短信の4ページ目によると、長期保有のつもりで固定資産にしていた賃貸不動産を手放した利益です。貸借対照表でも、土地が16億5,800万円減っています。持ち続けるはずだった物件を、この期に譲ったことになります。

営業利益から経常利益まで、6億円ほど減っています。中身はほとんど支払利息です。

利息は前年より2割近く増えました。営業利益の4分の1ほどにあたります。これは利息を営業利益で割って出した数字です。

借りたお金で建物を持つ商売なので、利息は原価に近いものです。長期借入金は514億2,176万円あります。会社は、借入の基準になる短期の金利は上昇傾向にあるが、ペースは落ち着いてきた、と書いています。現時点で大きな影響は出ていない、とも書いています。

私はいつもキャッシュ・フロー計算書から確かめます。今回は短信の10ページ目に「作成しておりません」とあり、減価償却費とのれんの償却額の2行だけでした。……ここで終わりか。

第3四半期は作らなくてよい決まりなので、ここだけの話ではありません。ただ、不動産を回す会社ほど、利益と現金の動きがずれます。物件を買えばお金が出ていき、譲るまで利益になりません。

代わりに貸借対照表を、期首の11月末と8月末で並べました。

現金が増えて、借入が減っています。固定資産を譲ったお金を返済に回したのかもしれません。

販売用不動産の残高は、ほとんど動いていません。9か月の売上原価は80億1,763万円あります。原価の分だけ物件が出ていったのに残高が変わらないのは、同じくらいの額を買い直しているからだ、と私は考えました。何にいくら払ったのかは、この短信では確かめられません。

会社は短信の4ページ目でこう書いています。物件の売却が第2四半期までに集中したので、6月から8月の3か月は利益が相対的に低い。業績は売却の時期で大きく振れるので、計画は1年単位で立てて管理している。

この説明は、そのまま受け取ります。理由は、通期予想を1月9日に出したまま一度も変えていないからです。売却が前半に固まることを最初から計画に組み込んでいたなら、8月末までに純利益が積み上がっているのは計画どおりです。

留保が1つあります。短信にあるのは9か月の累計だけで、6月から8月の3か月が単独でどれだけ低かったのかは、ここにある数字からは出せません。表紙には「決算補足説明資料作成の有無：有」とあります。そちらに四半期ごとの数字があるのかもしれませんが、私はまだ読んでいません。

ファンドの仕事のほうは、主体的に組成するファンドでの新規取得はなかった、と書かれています。売上は9,100万円と小さく、全体を動かす話ではありません。