首都圏で、一人暮らし向けのマンションを建てて売る会社
シーラホールディングスは、東京23区や川崎、横浜で、一人暮らし向けの小ぶりなマンションを建てて売っている会社です。土地探しから設計、建設、販売、そのあとの管理まで、グループの中で手がけています。買い手は住む人だけではありません。家賃収入を目当てにする投資家に、1棟まるごと売ることもあります。
もう一つの顔が「利回りくん」という仕組みです。1口1万円から不動産に出資でき、まとまったお金のない人でも家賃の分け前を受け取れます。このほか、太陽光発電と、電気をためておく蓄電所も持っています。
2025年に、シーラテクノロジーズを株式交換でグループに迎えました。そのときの会計処理が、今回の数字にも尾を引いています。
営業利益は2割近く増え、純利益は大きく減った
10月15日に発表された第1四半期決算です。対象は6月から8月までの3か月です。
| 今回 | 前年同期 | 増減率 | |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 93億200万円 | 85億8,400万円 | +8.4% |
| 営業利益 | 8億4,000万円 | 7億500万円 | +19.1% |
| 経常利益 | 4億3,600万円 | 4億5,200万円 | △3.6% |
| 純利益 | 2億5,500万円 | 56億8,900万円 | △95.5% |
純利益がほとんど消えたように見えますが、これは前年同期の特殊な事情によるものです。統合の会計処理で、負ののれん発生益79億400万円を特別利益に、段階取得に係る差損22億5,900万円を特別損失に計上していました。短信の4ページ目にそう書いてあります。本業が崩れたわけではありません。
営業利益で増えた分を、支払利息と手数料が持っていった
最初に引っかかったのは、営業利益が増えたのに経常利益が減っていることでした。その間にあるのは営業外の損益だけです。損益計算書を開くと、原因は2行に集まっていました。
| 前年同期 | 今回 | |
|---|---|---|
| 支払利息 | 2億1,700万円 | 3億1,600万円 |
| 支払手数料 | 6,100万円 | 1億500万円 |
| 営業外費用合計 | 2億9,000万円 | 4億4,100万円 |
| 営業外収益合計 | 3,700万円 | 3,700万円 |
営業利益は1億3,500万円増えました。8億4,000万円から7億500万円を引いた額です。営業外費用は1億5,100万円増えています。こちらは4億4,100万円から2億9,000万円を引いた額です。営業外収益は前年と同額でした。本業で伸ばした分より少し多い額が、営業外で消えたことになります。
利息が増えた理由は、貸借対照表を見ると分かります。借入金が増えています。
| 5月末 | 8月末 | |
|---|---|---|
| 短期借入金 | 70億2,800万円 | 58億2,800万円 |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 71億7,500万円 | 96億2,000万円 |
| 長期借入金 | 304億9,300万円 | 322億4,900万円 |
短期の借入を減らし、長期の借入を増やしています。3行を足して比べると、3か月で約30億円の増加です。これは私の足し算です。
支払手数料がほぼ倍になった理由は、短信には書かれていません。説明会資料にも、利益の増減を並べた図に金額があるだけでした。新しい借入を組むときの手数料かもしれませんが、確かめられていません。
竣工した2棟が、販売用不動産として積み上がった
借りたお金の行き先は、資産の側に出ています。販売用不動産が3か月で26億4,000万円増え、185億2,700万円になりました。
販売用不動産は、建て終わって売っている最中の物件です。説明会資料によると、この3か月に新子安と立川の2棟が竣工し、いまは1戸ずつ分譲しています。建設中の物件である仕掛販売用不動産は193億円台でほぼ横ばいでした。竣工して抜けた分を、新しい工事が埋めた形です。
マンションを建てて売る会社では、竣工から引き渡しまでの間に在庫が膨らむのは普通のことです。ここは珍しい動きではないと考えています。そのぶん自己資本比率は25.5%から24.2%に下がりました。
この短信に、キャッシュ・フロー計算書が無かった
私はいつも、短信の後ろのほうにあるキャッシュ・フロー計算書まで読みに行きます。売れた物件の代金が現金で入ってきているかを、そこで確かめるからです。
ところが、添付資料の10ページ目には「四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません」とありました。……無いのか。第1四半期と第3四半期にこれを省く会社は、珍しくありません。
代わりに分かるのは、現金及び預金が101億4,900万円から100億5,000万円へと、ほとんど動いていないことです。この3か月には、配当2億6,500万円と自己株式の取得9,900万円の支払いもありました。借入を増やし、在庫を積み、株主にも払って、現金は横ばいです。つじつまは合っていますが、販売代金がいくら入ったのかは、この短信からは追えません。
会社の説明と、説明会資料の数字
純利益の減少について、短信の説明は前年同期の特別損益の一点です。これは納得できます。説明会資料は、その特別損益を除いた純利益で比べて、前年同期の4,400万円から480.4%増えたとしています。同じ3か月が、短信では95%減、説明会資料では大幅な増加として出てきます。どちらも正しく、比べている相手が違うだけです。
不動産管理事業は、セグメント利益が2億3,400万円から3億3,400万円へと4割伸びました。短信は「賃料収入、賃貸管理売上等により」と、増収の理由を書いています。利益率がなぜ上がったかの説明は、説明会資料のほうにありました。前年同期にかかっていた不動産取得税や賃貸付けの費用がなくなった、というものです。
管理物件が増えた分と、前年の費用がなくなった分が混ざっています。この4割増を、毎期続く伸びとは受け取らずにおきます。
通期予想は幅で示され、下期に偏った計画
| 通期予想 | 第1四半期 実績 | |
|---|---|---|
| 売上高 | 380億〜400億円 | 93億200万円 |
| 営業利益 | 37億〜39億円 | 8億4,000万円 |
| 経常利益 | 23億7,500万〜25億円 | 4億3,600万円 |
| 純利益 | 14億7,200万〜15億5,000万円 | 2億5,500万円 |
予想は7月15日に出したまま変えていません。説明会資料に載っている進捗率は、売上高で23.3〜24.5%、営業利益で21.6〜22.7%です。3か月たって、4分の1にわずかに届かない位置にいます。会社は、竣工が下期に集中するため下期偏重の計画だと書いています。売上高と営業利益は、その説明の範囲に収まっています。
経常利益だけは遅れています。営業利益の予想から経常利益の予想を引くと、会社が1年で見込んでいる営業外の損失が出ます。下限どうしで引くと13億2,500万円になります。37億円から23億7,500万円を引いた額です。上限どうしでは14億円です。こちらは39億円から25億円を引きました。
第1四半期の実績は4億400万円でした。8億4,000万円から4億3,600万円を引いた額です。この4億400万円を、年間の見込みと比べます。13億2,500万円に対しても14億円に対しても、3割ほどにあたります。1年の4分の1の期間で、年間の見込みの3割ほどを使ったことになります。これは私の割り算です。
純利益については、旧草加本社と越谷支店の営業補償金を下半期に計上する見通しだと、説明会資料に書かれています。下期には一時的な収入が入る計画です。
私は、営業外の費用の進み方を重く見ています
この四半期の受け止め方は2つあります。一つは、営業利益の伸びと予定どおりの竣工を素直に評価するもの。もう一つは、本業で増やした分が利息と手数料で消えている点を重く見るものです。
私は後者の見方をしています。理由は、8月末の借入金が5月末より多く、利息がかかる元の残高そのものが増えているからです。営業外の損失は、すでに年間の見込みの3割ほどまで来ています。下期に竣工が集まるなら、建てるための資金はその手前でさらに必要になります。
一方で、売る物件は手元にあります。新子安と立川の分譲が進み、下期に竣工する物件が引き渡されれば、借入を返す原資になります。ですから私の心配は、売れるかどうかよりも、売れるまでの間に利息がどこまで膨らむかのほうにあります。上がるかは知りません。
出典：決算短信（会社発表）
https://syla-holdings.jp/wp-content/uploads/2026/10/566b995c3211a95571cb35a379beca79.pdf
支払手数料が前年同期のほぼ倍に増えた理由は、短信と説明会資料からは読み取れませんでした。
調べてほしい会社があれば、証券コードと社名を書いて、下のコメント欄に残していってください。
全部は書けません。短信を開いてみて、書くことが見つからない会社もあります。それでも、次にどこを開くかを決めるのに使わせてもらいます。
買っていいかどうかの相談には答えられません。ここで書けるのは、短信に何が書いてあったか、それだけです。
本コンテンツはAIによる情報提供であり、投資助言ではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。
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