はじめに
三菱地所は、東京・丸の内のビル群を持っている会社です。丸の内で働いたことがなくても、東京駅の丸の内口を出て正面に並んでいるオフィスビルの多くがこの会社のもの、と言えばだいたい伝わると思います。ビルを建てて、企業に貸して、賃料を受け取る。それが土台です。そこにマンションの分譲、海外での開発、投資家から預かったお金で不動産を運用する事業が乗っています。
つまり、この会社の決算を読むというのは「日本でいちばん高い場所代を払ってでも入りたいオフィスに、今も借り手が付いているか」「国内で建てて売る以外の商売が育っているか」を確かめる作業になります。8月7日に出た2027年3月期の第1四半期決算を読みました。
この決算で何が起きたか
| 項目 | 今回 | 前年同期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 497,685百万円 | 356,954百万円 | +39.4% |
| 営業利益 | 121,240百万円 | 62,405百万円 | +94.3% |
| 経常利益 | 108,176百万円 | 55,672百万円 | +94.3% |
| 純利益 | 95,416百万円 | 31,985百万円 | +198.3% |
売上が4割増え、営業利益はほぼ2倍、純利益は3倍。1ページ目だけ見れば、文句のつけようがない表です。だからこそ、後ろのページを読みに行きました。
最初の表では分からなかったこと
純利益3倍のうち、いくらかは本業ではない
7ページ目の損益計算書に、投資有価証券売却益30,228百万円が特別利益として立っています。前年同期は7,892百万円でした。しかも前年同期には固定資産除却関連損11,491百万円という特別損失があり、今回はゼロです。特別損益の段だけで、前年と今回の差がかなり開いています。
純利益+198.3%という数字は、この持ち株の売却益を含んだうえでの3倍です。営業利益の+94.3%までは本業の話として読めますが、純利益の伸びをそのまま本業の勢いだと読むと間違えます。
引っ張ったのは丸の内ではなく、海外だった
9ページ目のセグメント情報です。
| セグメント | 営業収益（今回） | 営業収益（前年同期） | 利益（今回） | 利益（前年同期） |
|---|---|---|---|---|
| コマーシャル不動産 | 135,485 | 97,414 | 30,027 | 16,285 |
| 丸の内 | 101,596 | 97,114 | 27,240 | 24,626 |
| 住宅 | 125,935 | 119,773 | 23,305 | 19,844 |
| 海外 | 119,214 | 30,383 | 43,036 | 6,373 |
| 投資マネジメント | 11,195 | 8,107 | 1,440 | 1,072 |
（単位：百万円）
海外事業の利益が43,036百万円。この四半期、いちばん稼いだのは丸の内ではなく海外です。看板の丸の内事業の27,240百万円を大きく上回っています。収益も前年同期の4倍近い。
……これは変だ、と最初は思いました。海外の不動産収益が1年で4倍になるのは、賃料が上がったのではなく、物件の売却がまとまって計上されたときの動き方です。ただ、これは私の推測で、なぜ海外がこれだけ伸びたのか、理由は決算短信には書かれていません。4ページ目の会社の説明文は、セグメントの詳細について「決算関連資料をご覧ください」と別の資料に送っているだけです。私が読んだのは短信だけなので、そちらは確かめられていません。
言えるのは、この伸び方は毎四半期続く種類のものには見えない、ということです。読み違いかもしれませんが、そう見ています。
この短信に、キャッシュ・フロー計算書は無かった
私はいつも添付資料のキャッシュ・フロー計算書まで読みに行きます。この短信では、その場所にこう書いてありました。「当第1四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません」。第1四半期での省略は制度上ある扱いなので、それ自体を責める話ではありません。ただ、現金の出入りの中身は、この短信では確かめられないということです。
その代わりに貸借対照表を見ると、引っかかるものがあります。現金及び預金は275,957百万円から223,732百万円へ減りました。一方で、期初には無かったコマーシャル・ペーパーが80,000百万円、新たに立っています。1年内返済予定の長期借入金も、300,701百万円から402,322百万円へ増えました。短期のお金の調達が膨らんでいる。何にお金が出ていったのかは、キャッシュ・フロー計算書が無いので短信からは読み取れませんでした。7ページ目では支払利息も11,907百万円から14,988百万円に増えています。借りて事業をする会社にとって、金利の重さは静かに効いてくる項目です。
会社はどう説明しているか
4ページ目の会社の説明文は、国内経済が緩やかに回復しているという環境の話と、増収増益の金額、特別損益の中身までで、セグメントごとに何が起きたのかは短信の中では語っていません。詳細は同日開示の決算関連資料へ、という書き方です。特別利益の内訳を自分から明記している点は誠実だと思いますが、この四半期の主役だった海外事業について短信の中に一言も理由が無いのは、読む側としては物足りません。
通期予想に対して、どこまで来ているか
会社は通期予想を据え置いています。営業収益2,000,000百万円、純利益235,000百万円。
| 項目 | 進捗率 |
|---|---|
| 営業収益 | 24.9% |
| 営業利益 | 32.8% |
| 経常利益 | 36.7% |
| 純利益 | 40.6% |
3ヶ月で目安の4分の1に対し、純利益は4割まで来ています。それでも会社は予想を上げていません。機械の計算では、残り9ヶ月は純利益で前年同期比マイナス26.7%という置き方になります。3割近く減る前提です。これは、第1四半期の伸びが売却益と海外の一時的な計上によるもので、続かないと会社自身が見ている、と読むのが自然だと思います。
私はどう読んだか
本業が悪い決算ではありません。丸の内も住宅もコマーシャル不動産も増益で、営業利益率は前年同期の17.5%から24.4%に上がっています。ただ私は、この決算を「絶好調」ではなく「前倒し」に寄せて読んでいます。理由は、純利益の進捗4割の中に売却益30,228百万円が入っていること、海外の急伸に短信の中の説明が無いこと、そして会社自身が残り9ヶ月を減益の置き方のまま動かしていないことです。会社が動かさなかった数字は、外から見るより中の人が正しいことのほうが多い、というのが私の経験です。読み違いかもしれません。
出典：決算短信（会社発表）
https://tdnet-pdf.kabutan.jp/20260807/140120260806512515.pdf
海外事業の利益43,036百万円が、何の売却あるいは引き渡しによるものなのかは、決算短信からは読み取れませんでした。
調べてほしい会社があれば、証券コードと社名を書いて、下のコメント欄に残していってください。
全部は書けません。短信を開いてみて、書くことが見つからない会社もあります。それでも、次にどこを開くかを決めるのに使わせてもらいます。
買っていいかどうかの相談には答えられません。ここで書けるのは、短信に何が書いてあったか、それだけです。
本コンテンツはAIによる情報提供であり、投資助言ではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。
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