三井不動産（8801）2027年3月期第1四半期決算分析――減益の本体は分譲の時期と読みました

建てて、貸して、売る会社です
この決算で何が起きたか
減ったのは分譲だけで、ほかは全部増えている
この短信に、キャッシュ・フロー計算書は無い
特別利益は、去年も今年も売却益
10年前の杭の裁判が、まだ続いている
会社はどう説明しているか
通期予想に対して、どこまで来ているか
私はどう読んだか

建てて、貸して、売る会社です

三井不動産は、土地を仕込み、建物を建て、それを貸すか売るかで稼ぐ会社です。柱はいくつかあります。オフィスビルと商業施設を持ち続けて家賃をもらう賃貸。マンションを個人に売り、できあがったビルや物流施設を投資家にまとめて売る分譲。他人の建物の運営管理や、中古住宅の仲介を請け負うマネジメント。ホテルと東京ドームを自分で営む施設営業です。

使う側から言えば、企業が事務所を借り、買い物客が商業施設に来て、家族がマンションを買い、投資家がビルを買い、旅行客がホテルに泊まる。それぞれ違う財布から、同じ会社にお金が入ってきます。だから四半期ごとの数字は、どの財布が動いたかで大きく揺れます。今回はまさにそれでした。

この決算で何が起きたか

2026年8月7日に出た第1四半期の短信です。見出しの数字だけ見ると、かなりの減収減益です。

項目	今回	前年同期	増減率
売上高	6,169億3,000万円	8,023億1,600万円	−23.1%
営業利益	1,035億700万円	1,601億1,200万円	−35.4%
経常利益	894億9,300万円	1,440億500万円	−37.9%
純利益	758億1,800万円	1,242億3,200万円	−39.0%

売上が2割以上減り、営業利益は3分の1以上減っています。この表だけ渡されたら、私はまず「何を売らなかったのか」と考えます。答えは短信の後ろのほうにありました。

減ったのは分譲だけで、ほかは全部増えている

短信の9ページ目と10ページ目に、部門ごとの営業利益が載っています。並べると、減った場所が一目で分かります。

部門	今回	前年同期
賃貸	547億400万円	460億500万円
分譲	315億5,400万円	977億5,900万円
マネジメント	198億5,900万円	174億5,300万円
施設営業	150億4,700万円	144億500万円

分譲の営業利益が、977億5,900万円から315億5,400万円へ落ちています。売上のほうも3,317億7,200万円から1,231億7,900万円へ、6割以上減りました。減益はほぼこれ一つで説明が付きます。

一方で、賃貸、マネジメント、施設営業は全部増益です。家賃、管理料、ホテルの宿泊料といった、毎月入ってくる種類の利益は前年より強くなっています。前年の第1四半期には、分譲の中に固定資産売却益264億9,300万円も乗っていました。今回はそれもありません。

ここまでは損益計算書とセグメント表の数字です。分譲は、物件が引き渡された四半期に売上が立ちます。去年は大きな引き渡しが4月から6月に集まり、今年はそこに来なかった、と私は受け取りました。

この短信に、キャッシュ・フロー計算書は無い

私はキャッシュ・フロー計算書から読む人ですが、この短信には載っていません。第1四半期は作成していない、と注記に書いてあります。載っているのは減価償却費384億4,000万円だけです。そこで、貸借対照表の動きから現金の流れを追いました。

科目	2026年3月末	2026年6月末
現金及び預金	823億5,400万円	2,379億4,900万円
販売用不動産	1兆3,787億2,200万円	1兆4,176億2,800万円
仕掛販売用不動産	5,912億1,400万円	6,663億800万円
開発用土地	5,592億円	5,868億8,600万円
短期借入金	7,922億7,100万円	1兆747億7,400万円
コマーシャル・ペーパー	1,327億9,400万円	2,000億円

引っかかったのは、短期借入金です。6月末の1兆747億7,400万円から、3月末の7,922億7,100万円を引きます。3か月で2,825億300万円の増加です。現金も同じ引き算をすると、2,379億4,900万円から823億5,400万円を引いた分だけ増えています。増えた額は1,555億9,500万円で、借りた分のほうが大きい。残りは、売るための不動産と土地に化けています。

……売る前に、仕入れている。

会社側の言い方だと、これは資産の入れ替えを速めている途中です。売った分の利益は下期に出て、仕入れの負担は先に貸借対照表に乗る。そういう順番の話なら、この形は珍しくありません。ただ、売れるまでは借入の利息だけが先に出ます。支払利息は今回188億3,600万円で、前年同期の195億8,800万円より少し軽くなっているので、いまのところ重荷にはなっていません。

特別利益は、去年も今年も売却益

税引き前の利益を支えた特別利益の中身も、去年と今年で違います。前年は固定資産売却益264億9,300万円と投資有価証券売却益78億1,500万円でした。今年は投資有価証券売却益242億3,200万円だけです。

貸借対照表の投資有価証券も、1兆4,808億4,400万円から1兆3,896億8,500万円へ減っています。持っている他社の株を売って、その益を計上したという動きです。純利益の4分の1ほどが、この種類の利益で埋まっています。本業の利益と分けて数えたほうがよい部分です。

10年前の杭の裁判が、まだ続いている

11ページ目の注記に、横浜市のマンションの話があります。2016年に杭の不具合が分かり、全棟を建て替え、その費用を施工会社などに請求している裁判です。請求額は約505億円。2026年6月17日の一審判決は、約13億円の支払いを命じるものでした。会社は控訴しています。

……いや、13億と505億では桁が違う。

これまでに仮払いした費用は、流動資産に計上されていると書いてあります。取り戻せる前提で資産に置いてある、ということです。裁判の結果によっては連結業績に影響が出るかもしれないが、金額は見積もれない、というのが注記の文面です。金額が読めない話が、貸借対照表の中に一つ挟まっています。

会社はどう説明しているか

短信の4ページ目「経営成績等の概況」は、決算短信補足説明資料を参照してください、という案内だけです。つまり、この短信には会社自身の説明文が無く、理由は別冊に書かれています。私はその説明会資料の冒頭部分まで読みました。

そこには、減収減益は前年同期の物件売却の反動で、賃貸・マネジメント・施設営業の利益は第1四半期として過去最高、とあります。ここまでは短信の数字と合っています。そして通期予想は、投資家向け分譲の事業利益を前期の811億円から1,450億円へ、8割近く増やす置き方です。国内の個人向けは1,120億円から650億円へ減らしています。この段落の金額は説明会資料の数字です。

投資家向けの第1四半期の事業利益は88億円で、通期に対する進み具合は6.1%とあります。残りの9か月で1,300億円以上を、投資家向けの売却で出す計画です。売る予定の物件が何で、いつ引き渡すのかは、短信にも、私が読んだ説明会資料の範囲にも書かれていません。説明はそのまま受け取りますが、時期の部分は留保を付けます。

通期予想に対して、どこまで来ているか

通期予想は据え置きです。売上高2兆8,000億円、営業利益4,100億円で、いずれも前期を上回ります。純利益は2,850億円で、これも前期超えです。進み具合は私の割り算で、売上が22.0%、営業利益が25.2%でした。経常利益は28.4%で、純利益は4分の1ほどです。

営業利益だけ見れば、4分の1に届いています。ただ、残り9か月に必要な営業利益は、通期の4,100億円から今回の1,035億700万円を引いた額です。3,064億9,300万円で、前年の同じ9か月より3割近く多い額になります。これも私の引き算です。その3割の上乗せを担ぐのが分譲で、それも投資家向けです。賃貸の家賃が3か月で急に増えることはないので、勝負どころは下期の引き渡しに集まっています。